Павел Кривенко: молодежь, безработица, кредитные привычки — что влияло на ипотечный кризис в США
Автор: стажер-исследователь Проектно-учебной лаборатории экономической журналистики НИУ ВШЭ Софья Письман специально для HSE.Daily
Спад мог быть значительнее
Павел Кривенко окончил бакалавриат и магистратуру факультета экономический наук НИУ ВШЭ и Российской экономической школы (РЭШ), затем была аспирантура в Стэнфорде, а сейчас он живёт в Нью-Йорке и работает профессором в Бизнес школе Барух Колледжа университета CUNY, исследует экономику, рынок недвижимости и финансов.
Одну из своих научных статей Павел посвятил анализу ситуации на жилищном рынке США, связанной с кризисом 2008 года.
По его словам, когда говорят о финансовом кризисе, обычно обозначают рамки 2008-2009 гг., однако можно заметить, что цены на жилье в США стабильно падали с 2007 по 2012 год, суммарно на 30% в реальном выражении.
Почему цены упали настолько сильно? Какие факторы оказали на это наибольшее влияние? Павел Кривенко обратил внимание, что в рамках своего исследования пользовался количественной моделью жизненного цикла домохозяйств.
В результате сложных математических расчетов он получил модель, с помощью которой можно оценить эффект отдельных компонентов без учета корреляции – именно таким образом, у Павла получилось оценить влияние отдельных компонентов на общую динамику цены в процентном отношении. В итоге получилось, что 17% из этих 30% спада цен на жилье объясняется повышением стоимости ипотеки. Безработица и проблемы с поиском работы внесли вклад в районе 10%, остальное – это компонент нереалистических ожиданий дохода от инвестирования в жилье.
Интересно отметить, продолжил эксперт, что государство на самом деле неплохо сработало в этом кризисе: их программа субсидирования ипотек смогла предотвратить дополнительные 9% падения на рынке.
От кредитки до ипотеки
Чтобы подробнее разобраться в причинах и следствиях спада, в первую очередь стоит рассмотреть самый влиятельный фактор – рост стоимости ипотеки. Чтобы оценить его влияние, нужно понимать общие кредитные привычки американцев, подчеркивает Павел Кривенко.
В отличие от России в Америке очень популярно использование кредитных карт и это составляет большую часть займов. Следующими по популярности кредитными продуктами являются ипотека, а также кредиты наличными. Кредиты наличными делятся на кредиты без залога, но такие кредиты будут иметь высокий процент, поскольку речь идет о рискованном для банка продукте. Как альтернатива, можно заложить дом, тогда процент будет меньше.
Однако во времена кризиса рынок любого типа кредитования переживает спад – разница только в том, насколько оперативно этот рынок может восстановиться. Быстрее всего в норму пришел банк кредитных карт, где клиенты довольно скоро стали выплачивать долг в срок; рынок ипотек же восстанавливался дольше всего. Если дополнительно учесть слишком оптимистичные ожидания от инвестиций в жилье (что, как многие исследователи полагают, являются причиной бума на рынке жилья), получается, что цена на ипотеку показывает больше всего влияния на динамику цен.
Безработица, доходы, образ жизни
Обычно поиск работы в Америке занимает несколько месяцев, но во времена кризиса этот период может увеличиться до года. И это не самое страшное. Если посмотреть на то, какое влияние безработица оказывает на население, получается, что в будущем безработные теряют в доходе на много лет вперед, потому что их работа в среднем оказывается хуже, чем предыдущая. В количественном выражении эта потеря составляет 10–20% от всего будущего дохода, в кризисное время это значение только растёт. Поэтому в кризис люди боятся потерять работу и не хотят делать крупные покупки. Это является первой причиной, почему безработица влияет на рынок жилья, отмечает Павел Кривенко.
Однако есть еще один фактор, на который нужно обратить внимание: насколько сильно в кризисные времена меняется желание людей переезжать. Именно переезжающие люди формируют большую часть спроса на жилье: они решают, насколько большие или маленькие дома будут арендованы, да и в целом, будут ли они арендованы или куплены в ипотеку.
Есть две ключевые группы причин для переезда: экономические и неэкономические. Опросы показывают, что половина людей переезжает по неэкономическим причинам: люди женятся, заводят детей, хотят переехать куда-то, где просто приятнее жить. «Я вот приехал с Гавайев и был бы не против туда переехать», – смеется Павел. Получается, что примерно половину всего населения, которое оказывает влияние на динамику цен на недвижимость, составляют молодые динамичные люди, которые сильнее других категорий подвержены влиянию кризисов. Если они боятся потерять работу из-за нестабильности, то выбирают просто арендовать дом, а не покупать его в ипотеку, пока не накопили достаточный запас средств.
Разумные субсидии
А какую роль в этой ситуации сыграло государство? Основным решением правительства США стало субсидирование ипотечных выплат. Но для всех: помощь готовы были оказывать только тем, кто при получении субсидии суммарно получил бы достаточно, чтобы постепенно вернуться в график платежей. То есть, если у человека не было никаких шансов вовремя выплачивать ипотеку, то тогда такой человек и субсидии не получал. Таким образом, государство снижало общие затраты на такую программу, а также увеличило ее эффективность, поясняет Кривенко.
Несмотря на положительный эффект подобной политики, следует учитывать, что были некоторые сложности: например, люди на самом деле не понимали, как работает эта система, некоторые могли вообще не знать о наличии подобной субсидий. Вероятно, что решение подобных вопросов могло бы повысить общую эффективность программы.
Стажер-исследователь Лаборатории экономической журналистики
Все новости автора