«В залог берется всё»: чем рискуют банк и застройщик при проектном финансировании

Проектное финансирование в жилом строительстве существенно отличается от классического кредитования, что, с одной стороны, дает возможность банку контролировать весь процесс строительства, а с другой — создает дополнительные риски для обеих сторон. Как купировать эти риски, каким образом банк мониторит действующие проекты и на какие моменты стоит обращать внимание на разных стадиях строительства, студентам НИУ ВШЭ рассказала руководитель направления мониторинга кредитных рисков в Банке ДОМ.РФ Лилия Кузнецова.

iStock

Автор: Федор Артюшенко, стажер-исследователь Проектно-учебной лаборатории экономической журналистики НИУ ВШЭ, и Ксения Янг, аспирант исторического факультета Джорджтаунского университета специально для HSE.Daily

Встреча с Лилией Кузнецовой «Риски и их анализ в проектном финансировании» была организована отделом по работе с абитуриентами, выпускниками и работодателями факультета экономических наук НИУ ВШЭ. 

Лилия Кузнецова

Основное отличие проектного финансирования от обычного кредитования заключается в том, что в первом случае в момент одобрения сделки отсутствуют денежные потоки для погашения кредитов, подчеркивает Лилия Кузнецова. Средством погашения кредита, таким образом, становится прибыль от реализации проекта застройщика. Выделенные на проект деньги от банка могут составлять от 70 до 100% от общего объема финансирования. Максимум средств выделяется банком в случае, если застройщику необходимы деньги на покупку участка: банку выгодно, чтобы заемщик имел площадь под застройку. Для проекта создается SPV (special purpose vehicle, компания специального назначения. — Ред.).

В качестве залога под кредит банку по ходу проекта может передаться широкий актив реализатора: поручительство собственников и бенефициара застройщиков, земельный участок и 100-процентная доля застройщика в проекте. «Грубо скажем, в залог берется всё, что касается реализации проекта. Не дать залог нельзя, потому что банк полностью контролирует весь процесс строительства, от начала и до завершения», — поясняет Лилия Кузнецова.

Говоря о рисках проектного финансирования, эксперт отмечает, что они отличаются на разных стадиях реализации строительства. На стадии предпроектного финансирования, которое также называется бридж-финансированием, застройщик рискует утратить участок, если по документам он ранее принадлежал не частному лицу. Ответственность за совершенную нелегитимную сделку лежит на застройщике. Но риск нелегитимной сделки учитывается банком и может являться причиной отказного заключения. Хотя для проектов Банка ДОМ.РФ такие случаи единичны, добавляет спикер.

Другой риск застройщика на данной стадии — несоблюдение сроков реализации дорожной карты проекта. Банк контролирует сроки строительства, поэтому в его интересах, чтобы проект был реализован застройщиком — от выдачи РНС (разрешение на строительство) до получения РНВ (разрешение на ввод в эксплуатацию). Также присутствует риск недостижения ТЭПов (технико-экономических показателей) проекта. Они показывают распределение площади под разный функционал — парковки, жилые помещения и все остальное, что входит в застройку. Для застройщиков такой риск особенно актуален при строительстве объектов муниципальной собственности. Часто такие проекты идут параллельно с жилыми застройками. Это создает дополнительную нагрузку для компаний-застройщиков в части соблюдения сроков.

На инвестиционной стадии риск застройщика из-за использования нелегально приобретенного участка сохраняется. Но так как с застройщиком уже заключили договор долевого участия (ДДУ) дольщики, участок не может быть изъят, а застройщик облагается штрафом по причине незаконного обогащения. Сохраняется также риск, что строительство не будет осуществлено в срок. Если объект будет введен в эксплуатацию не по графику, застройщик должен будет заплатить неустойку. Для банка также существует риск изменения бюджета застройки: на это чаще всего влияют внешние чрезвычайные обстоятельства, меняющие себестоимость материалов. Однако банки, отметила эксперт, как правило, готовы пересматривать финансовую модель проекта.

iStock

Наконец, на эксплуатационной стадии, когда постройка уже используется по назначению, сохраняется только риск отставания по продажам. Это может привести к задержкам по выплате кредитов.

Лилия Кузнецова также объяснила, как работает механизм мониторинга Банка ДОМ.РФ. По ее словам, он начинается с момента выдачи застройщику первого рубля. В банке действуют внешний и внутренний контроль за застройками. Среди внутренних ведомств эксперт выделила стройконтроль: подразделение стройконтроля составляет отчеты о готовности проектов. Нарушения по срокам фиксируются в системе. Сотрудники, курирующие проект, получают уведомления в соответствии с нарушением проекта — «триггеры», которые делятся на три зоны: зеленая (незначительное нарушение), желтая (некритичное отставание) и красная (сильное отставание от сроков реализации). Последний триггер является поводом для внесения застройщика в красную зону, прекращения выдачи ему кредитов или введения дополнительных согласований таких выдач. Крайней мерой являются штрафы, выплачиваемые банку, или требование по досрочному возврату кредита. Но до этого стараются не доходить и искать компромиссы, говорит эксперт.

Выступление Лилии Кузнецовой вызвало множество вопросов у слушателей. Например, один из студентов уточнил понятие эскроу-счета и особенность работы данной системы.

Эскроу-счет — специальный счет, который открывает потенциальный покупатель квартиры — дольщик. Счет открывается в том банке, который кредитует застройщика.

Ранее дольщики передавали деньги напрямую застройщикам. Таким образом, у застройщика быстрее появлялись деньги на покрытие кредита. Однако такой механизм создавал и риски обмана дольщиков: деньги могли быть получены застройщиком, а сам проект мог остаться незавершенным. Поэтому в 2018 году правительство Российской Федерации утвердило новый механизм, согласно которому средства будут накапливаться на эскроу-счетах. Соответствующие статьи по механизму работы эскроу-счета добавили в ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве». Такие счета замораживаются до завершения застройки. Затем застройщик имеет право воспользоваться полученными средствами для выплаты кредитов и для собственных нужд. В случае если у застройщика возникают проблемы с завершением проекта, дольщик имеет право на возврат средств. Таким образом, исключены ситуации, когда при заморозке строительства или из-за недобросовестности застройщика покупатели квартир останутся без денег.

Студенты задавали также вопросы о том, как составляется модель подсчета рисков. Лилия Кузнецова пояснила, что она строится на основе доходной части (стоимость продажи квартир) и расходной части (график строительства и финансирования). «Особенность Банка ДОМ.РФ в том, что есть база аналоговых данных», — отметила она, подчеркнув, что службы банка чаще осведомлены лучше, чем застройщик, о реальных возможных затратах и доходах от проекта. Среди показателей, которые учитывает модель, Лилия Кузнецова выделила NCF (net cash flow — чистый денежный поток, показатель эффективности инвестиций в проект, совокупные платежи за проект, кроме оттока и притока капитала. — Ред.).

Представителя Банка ДОМ.РФ также спросили, как ведется работа с маленькими застройщиками, имеющими риск дефолта, и как банк взыскивает средства. По словам Лилии Кузнецовой, к таким компаниям чаще всего относятся начинающие застройщики, не имеющие опыта общения с банками. Им уделяется больше внимания со стороны банка. В случае дефолта компании-застройщика у Банка ДОМ.РФ есть собственные ресурсы, которые позволят довести проект до конца.

В конце мероприятия Лилия Кузнецова пригласила Арину Баранову, выпускницу стажировки СПРИНТ, успешно перешедшую в штат ДОМ.РФ, поделиться своим опытом с аудиторией. Арина представила презентацию и подробно рассказала об условиях различных программ, описала расположение офисов, корпоративную культуру, особенности взаимодействия с наставниками и подробно остановилась на перспективах карьерного роста.

«На прошедшей волне стажировки у нас 55% ребят перешло в штат. В большинстве случаев после стажировки ребята переходят в штат с повышением грейда, и в принципе за два года можно дорасти до руководителя направления, если выполнять KPI и показывать хороший результат», — отметила она.

Подать заявку на стажировку СПРИНТ

Докладчики выразили надежду, что студентов Вышки заинтересовало направление работы отдела рисков Банка ДОМ.РФ как перспективный вариант построения карьеры.