Гедонистическая модель стоимости квартиры: Владивосток
Выпускник онлайн-магистратуры «Экономический анализ» Данил Гришин в дипломном исследовании искал ответ на вопрос, какие факторы определяют стоимость квартиры на рынке родного Владивостока. Данил построил гедонистическую модель, которая позволяет получить информацию о влиянии характеристик товара на его цену и строить более точный прогноз цены жилья.
Данил, почему вы выбрали именно эту тему для диплома?
В основном из-за отсутствия в отечественной литературе исследований, посвященных анализу региональных рынков недвижимости, в особенности в таких удаленных локациях, как Владивосток. Я также хотел развить новые для меня прикладные навыки: парсинг, работа с большими данными, машинное обучение, которые теперь я активно применяю на своей работе. Моделирование цен на жилье предполагает наличие не только развитого экономического аппарата, но и продвинутых навыков работы с данными.
Как вы собирали данные?
С помощью парсинга сайта-агрегатора объявлений о продаже недвижимости. В процессе возникло две проблемы. Во-первых, автоматический сбор данных был затруднен из-за капчи на сайте, которая останавливала работу скрипта. При этом мне было сложно её обойти, так как я не имел достаточного опыта программирования. Сайт не давал полного спектра параметров, характеризующих состояние квартиры и дома. Например, для построения модели явно не хватало данных о ремонте, площади кухни/ванной, этаже, годе постройки дома и т.д. Частично данная проблема была решена благодаря использованию данных других сайтов.
Я применил такие методы работы с большими данными, как описательный анализ, предварительная обработка данных, построение множественной регрессии, пространственная эконометрика.
Вы довольны результатами исследования?
Да! Во-первых, удалось получить информацию о вкладе отдельных факторов в стоимость квартиры. Это позволило проверить интересные гипотезы о процессах ценообразования на рынке недвижимости, в частности, о влиянии на цену пространственных эффектов и нелинейных эффектов отдельных переменных. Интересно, что пространственная автокорреляция достаточно слабо выражена на рынке Владивостока. Помимо исследовательского интереса у данной модели также есть потенциальное практическое применение среди инвесторов. Например, при анализе факторов, повышающих стоимость жилья. Во-вторых, построенная модель позволяет строить оценки стоимости конкретной квартиры для получения представления о том, насколько она переоценена или недооценена относительно среднерыночного уровня.
В целом мои ожидания оправдались, поскольку модель смогла не только достаточно точно описать исследуемые данные, но и предоставить интересную информацию о процессах ценообразования на рынке Владивостока.
Планируете ли вы усовершенствовать модель?
Во-первых, в планах улучшить модель за счет включения в неё важных с теоретической точки зрения параметров, которые были пропущены в текущей версии. К ним можно отнести этаж квартиры, тип ремонта, вид из окон и т.д. Во-вторых, я хочу построить модель, которая будет способна анализировать рынок недвижимости в динамике. Данная версия позволяет это делать только по состоянию на конкретный момент времени. Реализация идеи вполне выполнима, поскольку использованный сайт-агрегатор также содержит сведения об архивных объявлениях продажи жилья в течение нескольких лет. Таким образом, если удастся собрать информацию обо всех архивных объявлениях, то будет возможность построить гораздо более интересную модель, чем есть на данный момент.
Анатолий Абрамович Пересецкий, профессор-исследователь департамента прикладной экономики, преподаватель Международного института экономики и финансов, научный руководитель ВКР: «Я с осторожностью отношусь к онлайн-программам. Часто они устроены по принципу «вы платите деньги, мы выдаем дипломы». Однако, как оказалось, это не относится к магистерской программе Высшей школы экономики «Экономический анализ» под руководством профессора Е. С. Вакуленко. Ей удалось выдержать серьезный уровень программы, не уступающий другим программам ВШЭ. Достаточно сказать, что менее половины поступивших дошли до конца программы. Я руководил дипломными работами двух студентов онлайн-магистратуры. Честно говоря, в самом начале я скептически относился к предложению участвовать в программе в качестве руководителя дипломных работ. Обычно я работаю с сильными студентами, способными решать самостоятельно сложные задачи. Часто студенты сами предлагают темы, и я соглашаюсь с их выбором, если вижу что для темы можно найти данные и сделать интересное исследование.
Однако я ошибался в своей предварительной оценке способностей студентов этой программы. Два студента, Руслан Гильмутдинов (Москва) и Данил Гришин (Владивосток) оказались ничуть не слабее наших бакалавров и магистров, которые учатся оффлайн. Оба показали высокую работоспособность, нацеленность на результат. Фактически мое руководство сводилось к обсуждению полученных результатов и направления дальнейших шагов исследования. Оба показали уверенную работу со сбором и кропотливым анализом больших объемов данных, отлично программировали.
Данил Гришин, выпускник онлайн-магистратуры Экономический анализ 2023
В завершении моей двухлетней очной онлайн магистратуры, хочу сказать, что от обучения на программе "Экономический анализ" остались только позитивные впечатления. Хотел бы выразить огромную благодарность всем преподавателям программы и отметить их высокий профессионализм, отзывчивость и реальное желание научить тебя чему-то новому. Также отдельно стоит поблагодарить руководителя программы, профессора Вакуленко Елену Сергеевну за организацию учебного процесса на высочайшем уровне.